Donation familiale pour l'apport : abattements 2026

Q: Peut-on recevoir une donation de ses deux parents en même temps ?

Oui. Les abattements sont propres à chaque donateur. Le père peut donner 100 000 € et la mère peut également donner 100 000 € — chacun dispose de son propre abattement renouvelable tous les 15 ans. Ces deux donations sont déclarées séparément. Si chacun utilise également le don Sarkozy (31 865 €), le total peut atteindre 263 730 € en franchise d'impôt de la part des deux parents.

Q: Quelles sont les conséquences d'une donation non déclarée ?

Un don non déclaré constitue un don occulte. En cas de contrôle fiscal — notamment lors d'une succession — l'administration peut le requalifier et réclamer les droits de donation avec des intérêts de retard et des pénalités pouvant atteindre 40 % de majoration en cas de manquement délibéré. La banque peut également refuser les fonds si elle ne peut pas en justifier l'origine dans le cadre de ses obligations de lutte contre le blanchiment. La déclaration ne coûte rien lorsque les abattements sont disponibles.

Transparence affiliée Cet article contient un lien affilié vers Yelloan (crédit personnel). Si vous souscrivez via ce lien, PrimoAcheteur.fr perçoit une commission, sans coût supplémentaire pour vous. Cette rémunération n’influence pas notre contenu éditorial.

Budget & Frais · Mis à jour juin 2026

Vous avez trouvé le bien idéal, mais votre apport est encore trop faible pour convaincre la banque. Vos parents ou grands-parents veulent vous aider financièrement. La bonne nouvelle : il existe un cadre légal précis pour recevoir cet argent sans payer d’impôt — à condition de respecter les règles. La donation familiale est l’un des leviers les plus puissants et les plus sous-utilisés par les primo-accédants en France.

Chaque parent peut vous donner jusqu’à 131 865 € en franchise totale d’impôt (abattement de 100 000 € + don Sarkozy de 31 865 €). Pour un couple d’acheteurs dont les deux familles contribuent, le potentiel peut dépasser 500 000 € d’apport non imposable. Ce guide vous explique exactement comment en bénéficier, ce qu’il faut déclarer et les erreurs qui coûtent cher.

Dans cet article, vous allez découvrir

Les abattements fiscaux exacts par lien de parenté
La différence entre don manuel et donation notariée
Comment déclarer une donation aux impôts
Le don Sarkozy : conditions et montants 2026
Les pièges à éviter (délais, cumul, recel)
Comment intégrer la donation dans votre dossier bancaire

Sommaire

Pourquoi une donation peut changer votre dossier de prêt
Les abattements fiscaux par lien de parenté
Le don Sarkozy : comment en bénéficier
Don manuel ou donation notariée : que choisir ?
Déclarer la donation aux impôts : mode d’emploi
Intégrer la donation dans votre dossier de prêt
Les erreurs à ne pas commettre
Questions fréquentes

Pourquoi une donation peut transformer votre dossier de prêt

Les banques exigent généralement un apport personnel d’au moins 10 % du prix d’achat — et souvent 20 % pour obtenir les meilleures conditions de taux. Pour un bien à 280 000 €, cela représente entre 28 000 € et 56 000 € à mobiliser. Difficile à réunir uniquement avec son épargne, surtout avant 35 ans.

Une donation familiale permet de combler cet écart de plusieurs façons :

Augmenter l’apport pour accéder à de meilleures conditions de taux (TAEG plus bas)
Réduire le capital emprunté, donc les mensualités et le coût total du crédit
Rassurer la banque sur votre situation patrimoniale et votre gestion financière
Potentiellement éviter l’assurance emprunteur renforcée si le ratio LTV (loan-to-value) descend sous 80 %

Point clé L’argent reçu par donation est considéré comme un apport personnel à part entière par les banques, au même titre que votre épargne. Il doit apparaître sur votre relevé de compte depuis au moins 3 mois avant la demande de prêt dans la plupart des établissements.

131 865 €
Montant maximum qu’un parent peut vous donner sans impôt (abattement 100 000 € + don Sarkozy 31 865 €).
Montant indicatif 2026 — sous conditions détaillées ci-dessous.

Les abattements fiscaux par lien de parenté

En France, les donations entre particuliers sont soumises aux droits de mutation à titre gratuit — sauf lorsqu’elles entrent dans le cadre des abattements fiscaux prévus par le Code général des impôts. Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans.

Lien de parenté avec le donateur	Abattement (tous les 15 ans)	Statut fiscal
Parent (père ou mère)	100 000 €	Exonéré
Grand-parent	31 865 €	Exonéré
Arrière-grand-parent	5 310 €	Exonéré
Frère ou sœur	15 932 €	Exonéré
Neveu ou nièce	7 967 €	Exonéré
Conjoint / partenaire PACS	80 724 €	Exonéré
Autre personne (sans lien familial direct)	1 594 €	Imposable au-delà

Exemple concret — couple d’acheteurs Marie et Thomas achètent ensemble leur premier appartement à 320 000 €. Les deux familles contribuent : père et mère de Marie donnent chacun 100 000 € (soit 200 000 € côté Marie), père et mère de Thomas donnent chacun 80 000 € (soit 160 000 €). Total possible en franchise d’impôt : 360 000 € — bien au-delà de l’apport nécessaire. Chaque donation est déclarée séparément.

Comment les abattements se cumulent

Les abattements sont propres à chaque donateur, pas à chaque donataire. Cela signifie :

Votre père peut vous donner 100 000 € ET utiliser son abattement séparé vers votre frère ou sœur
Si votre père vous a déjà donné 60 000 € il y a 8 ans, il lui reste 40 000 € d’abattement disponible (le compteur repart à zéro tous les 15 ans)
Les abattements de votre père et de votre mère sont indépendants — chacun dispose de 100 000 €

Attention — délai de 15 ans Si votre parent vous a déjà fait une donation dans les 15 dernières années, le montant déjà transmis vient en déduction de l’abattement disponible. L’administration fiscale consulte l’historique des donations lors de tout contrôle. Ne partez pas du principe que rien ne sera vérifié.

Apport complété — un crédit personnel pour le reste ?

Si la donation ne couvre pas l’intégralité de votre besoin, Yelloan propose une simulation de crédit personnel rapide, sans justificatif de projet.

Simuler mon crédit avec Yelloan →

Lien affilié · Service gratuit pour l’emprunteur · Sans engagement

Le don Sarkozy : le complément fiscal méconnu

En parallèle de l’abattement classique de 100 000 €, il existe un second mécanisme souvent ignoré : le don de sommes d’argent en franchise de droits, parfois appelé « don Sarkozy » (du nom de la loi de 2004 qui l’a institué). Il permet une exonération supplémentaire de 31 865 € par donateur.

Conditions pour en bénéficier

Le donateur doit avoir moins de 80 ans au moment du don
Le bénéficiaire doit être majeur (ou mineur émancipé)
Le don doit porter sur une somme d’argent uniquement (pas un bien, pas des titres)
Le lien de parenté doit être : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou — en l’absence de descendance — neveu/nièce
Le montant est limité à 31 865 € par donateur et par bénéficiaire, renouvelable tous les 15 ans

Cumul possible Ce don de 31 865 € se cumule avec l’abattement ordinaire de 100 000 €. Un parent peut donc transmettre jusqu’à 131 865 € en franchise totale d’impôt à son enfant, à condition que les deux plafonds soient disponibles (pas d’utilisation partielle dans les 15 dernières années).

Ce don n’est pas automatiquement lié à l’achat immobilier

Contrairement à une idée reçue, le don Sarkozy n’est pas conditionné à un usage immobilier. Le bénéficiaire peut utiliser les fonds comme il le souhaite. En revanche, pour votre dossier bancaire, vous devrez justifier l’origine des fonds — la déclaration fiscale du don sera votre preuve.

Don manuel ou donation notariée : que choisir ?

Il existe deux façons légales de recevoir une donation de ses proches. Le choix dépend du montant, du type de bien transmis et de la complexité patrimoniale de la famille.

Critère	Don manuel	Donation notariée
Objet	Somme d’argent, biens mobiliers	Argent, immobilier, titres, tout bien
Formalisme	Aucun acte obligatoire	Acte notarié obligatoire
Coût	Gratuit (hors déclaration fiscale)	Honoraires notaire (0,5 % à 1,5 % selon montant)
Déclaration fiscale	Formulaire 2735 (obligatoire)	Prise en charge par le notaire
Rapport successoral	Rapportable à la succession	Peut être fait « hors part » (non rapportable)
Sécurité juridique	Bonne	Maximale
Recommandé pour	Montants inférieurs à 100 000 €, famille simple	Montants élevés, fratries, situations complexes

Recommandation pratique Pour la grande majorité des primo-accédants recevant une aide de leurs parents (entre 20 000 € et 100 000 €), le don manuel avec déclaration fiscale est suffisant, moins coûteux et plus rapide. La donation notariée n’est vraiment nécessaire qu’en cas de patrimoine familial complexe ou de montant très élevé.

Déclarer la donation aux impôts : mode d’emploi

Même lorsque le don est totalement exonéré d’impôt, la déclaration reste obligatoire. L’oubli constitue un « recel fiscal » susceptible d’entraîner des pénalités, notamment lors d’un contrôle de succession.

Remplir le formulaire 2735

Ce formulaire « Déclaration de dons manuels et de sommes d’argent » est disponible sur impots.gouv.fr. Il doit être complété par le bénéficiaire (vous), pas par le donateur.

Déposer dans le mois suivant la révélation du don

Le délai légal est d’un mois à compter de la date à laquelle le don est « révélé » — c’est-à-dire le moment où vous choisissez de le déclarer (souvent lors de la signature chez le notaire).

Déposer auprès du service de la publicité foncière

Le formulaire 2735 se dépose auprès du service de l’enregistrement dont dépend votre domicile. Il est aussi possible de le télédéclarer via votre espace personnel impots.gouv.fr.

Conserver les justificatifs

Gardez le récépissé de dépôt, le relevé bancaire montrant le virement reçu et toute correspondance avec le donateur. Ces documents seront demandés par votre banque et peuvent l’être par l’administration lors d’un contrôle.

Fournir l’attestation à votre banque

La banque vous demandera généralement une attestation de donation (simple lettre signée par le donateur) et le récépissé fiscal. Ces documents prouvent l’origine licite des fonds.

Risque — Ne pas déclarer Un don non déclaré est un « don occulte ». En cas de succession, l’administration peut le requalifier et exiger les droits de donation avec des pénalités de retard (jusqu’à 40 % de majoration pour manquement délibéré). De plus, votre banque peut refuser de prendre en compte des fonds d’origine non justifiée.

Intégrer la donation dans votre dossier de prêt immobilier

Une donation bien déclarée est un atout puissant pour votre dossier bancaire — à condition de la présenter correctement. Les banques ont des exigences précises sur la traçabilité des fonds.

Ce que la banque va demander

Le récépissé de déclaration fiscale (formulaire 2735 enregistré)
Une attestation de donation signée par le donateur précisant : montant, date, lien de parenté, destination des fonds
Les relevés bancaires montrant le virement entrant sur votre compte
Idéalement, les relevés du compte du donateur montrant le virement sortant (certaines banques l’exigent pour AML — lutte anti-blanchiment)

Timing important Prévoyez de recevoir les fonds au minimum 3 mois avant de soumettre votre demande de prêt. La plupart des banques exigent que les fonds figurent sur vos relevés récents pour les intégrer dans le calcul de l’apport. Un virement reçu la semaine de la demande sera souvent écarté.

Apport propre vs apport familial : une distinction que fait la banque

Certains établissements distinguent l’épargne constituée par l’emprunteur (signe de capacité à gérer ses finances) de l’apport reçu en donation. Dans les dossiers serrés, il peut être utile de montrer que vous avez également épargné de votre côté, même modestement, pour prouver votre comportement financier.

Prêt à déposer votre dossier ? Un crédit complémentaire si besoin

Si un reste à financer subsiste après votre apport familial, Yelloan propose une simulation de crédit personnel rapide et sans engagement.

Simuler mon crédit avec Yelloan →

Lien affilié · Service gratuit pour l’emprunteur · Sans engagement

Les erreurs à ne pas commettre

La donation familiale est un outil simple — mais plusieurs erreurs courantes peuvent la rendre invalide, coûteuse ou problématique lors d’une succession.

1. Confondre le prêt familial et la donation

Si vos parents vous donnent de l’argent mais que vous « comptez le rembourser un jour », il s’agit légalement d’un prêt familial, pas d’une donation. Les banques traitent les deux différemment : un prêt familial entre dans le calcul de votre endettement total et peut réduire votre capacité d’emprunt. Si c’est réellement un don sans obligation de remboursement, formalisez-le comme tel.

2. Dépasser le plafond disponible sans vérifier l’historique

Le compteur des 15 ans tient compte de toutes les donations antérieures entre les mêmes parties. Si votre père vous a offert 40 000 € il y a 10 ans, son abattement disponible n’est plus que de 60 000 €. Vérifiez l’historique avec votre notaire ou via votre espace impôts avant de planifier.

3. Ne pas anticiper l’impact successoral

Par défaut, un don manuel est « rapportable à la succession » — c’est-à-dire qu’il sera pris en compte dans le calcul du partage entre héritiers au décès du donateur. Si vous avez des frères et sœurs et que vous recevez une donation importante, cela peut créer des déséquilibres successoraux. Une donation notariée « hors part successorale » évite ce problème — discutez-en avec un notaire si le montant est élevé.

4. Utiliser les fonds avant la déclaration fiscale

Il est préférable de déposer le formulaire 2735 avant d’utiliser les fonds pour le paiement du bien. Dans la pratique, beaucoup de notaires gèrent cela lors de la signature de l’acte authentique — mais anticipez et ne laissez pas cette formalité au dernier moment.

5. Oublier les donations antérieures des grands-parents

L’abattement des grands-parents (31 865 €) est indépendant de celui des parents. Si vos grands-parents sont encore en vie et souhaitent contribuer, cet abattement est cumulable. Il est souvent négligé alors qu’il peut représenter une somme significative.

Conseil Pour tout montant supérieur à 50 000 € ou en cas de famille recomposée, de fratrie nombreuse ou de patrimoine existant, consultez un notaire avant de procéder. Les honoraires d’un conseil préventif sont sans comparaison avec les complications successorales à régler a posteriori.

Aller plus loin sur PrimoAcheteur.fr

Questions fréquentes sur la donation familiale pour l’immobilier

Un don familial est-il considéré comme un apport par la banque ?

Oui, à condition d’être correctement formalisé et déclaré. La banque considère les fonds reçus par donation comme un apport personnel à part entière, au même titre que votre épargne. Elle exigera une attestation de donation signée par le donateur, le récépissé de déclaration fiscale (formulaire 2735) et les relevés bancaires montrant le virement. Idéalement, les fonds doivent figurer sur vos relevés depuis au moins 3 mois avant le dépôt de votre demande de prêt.

Peut-on recevoir une donation de ses deux parents en même temps ?

Oui. Les abattements sont propres à chaque donateur. Votre père peut vous donner 100 000 € et votre mère peut également vous donner 100 000 € — chacun dispose de son propre abattement de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans. Ces deux donations sont déclarées séparément et ne se cumulent pas dans un même plafond. Si chacun utilise également le don Sarkozy, le total peut atteindre 263 730 € en franchise d’impôt de la part des deux parents.

Quelle est la différence entre un don manuel et une donation notariée ?

Le don manuel porte sur une somme d’argent ou des biens mobiliers, sans acte notarié obligatoire. Il doit simplement être déclaré via le formulaire 2735. La donation notariée est un acte authentique rédigé par un notaire : elle est plus solide juridiquement, permet de stipuler que le don est « hors part successorale » (non rapportable à la succession) et s’impose pour les montants importants ou les situations familiales complexes. Pour un simple virement d’argent entre parents et enfants, le don manuel est généralement suffisant.

Faut-il déclarer une donation même si elle est inférieure à l’abattement ?

Oui, la déclaration reste obligatoire même lorsque le montant est inférieur au plafond d’exonération. Le formulaire 2735 doit être déposé auprès du service de l’enregistrement dans le mois suivant la révélation du don. Cette déclaration n’entraîne aucun impôt à payer si les abattements sont disponibles, mais elle trace officiellement la donation pour l’administration fiscale et évite tout risque de requalification lors d’une succession.

Le don Sarkozy impose-t-il d’utiliser l’argent pour l’achat immobilier ?

Non. Le don de sommes d’argent prévu à l’article 790 G du Code général des impôts (souvent appelé « don Sarkozy ») n’est pas conditionné à un usage particulier. Le bénéficiaire est libre d’utiliser les fonds comme il le souhaite. Cela dit, pour votre dossier de prêt, vous devrez justifier l’origine des fonds à votre banque, et une donation déclarée est la preuve la plus propre que vous puissiez fournir.

Quelles sont les conséquences d’une donation non déclarée ?

Un don non déclaré constitue un « don occulte ». En cas de contrôle fiscal — notamment lors d’une succession — l’administration peut le requalifier et réclamer les droits de donation avec des intérêts de retard et des pénalités pouvant atteindre 40 % de majoration en cas de manquement délibéré. Par ailleurs, votre banque peut refuser les fonds si elle ne peut pas en justifier l’origine dans le cadre de ses obligations de lutte contre le blanchiment (LCB-FT). La déclaration ne coûte rien lorsque les abattements sont disponibles — il n’y a aucune raison de l’omettre.

Sources et références officielles

Avertissement légal — Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Les montants des abattements et les conditions fiscales mentionnés correspondent à la législation en vigueur en juin 2026 et peuvent évoluer. Consultez un notaire ou un conseiller fiscal pour toute décision patrimoniale. PrimoAcheteur.fr est un site d’information indépendant. Directeur de la publication : Alexis René — contact@primoacheteur.fr.

Mis à jour : juin 2026