Achat à deux non mariés : les risques de l'indivision

Q: Vaut-il mieux créer une SCI plutôt qu'acheter en indivision ?

Cela dépend de la situation. Pour une résidence principale à deux, l'indivision avec convention notariée est généralement suffisante et moins coûteuse. La SCI devient pertinente pour un investissement locatif, plusieurs co-acheteurs, une stratégie de transmission patrimoniale ou des règles de gestion sur mesure. La SCI implique des obligations comptables et administratives annuelles que l'indivision n'impose pas.

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Guides · Mis à jour juin 2026

Vous achetez à deux, sans être mariés, sans passer par une SCI — c’est l’indivision. C’est le régime qui s’applique automatiquement à tous les co-acheteurs dès lors qu’aucune autre structure n’est choisie. En France, des millions de couples non mariés, de frères et sœurs ou d’amis sont propriétaires en indivision sans le savoir vraiment.

Le problème : l’indivision est un régime fragile par nature. Elle fonctionne bien tant que tout le monde s’entend. Mais en cas de séparation, de décès ou de désaccord sur la vente, elle peut devenir un piège coûteux et long à dénouer. Ce guide vous explique exactement comment ça marche, ce que vous risquez, et quand envisager une alternative.

Dans cet article, vous allez découvrir

Ce qu’est l’indivision et comment elle se met en place
Comment fixer les quote-parts entre co-acheteurs
Les droits et obligations de chaque indivisaire
Ce qui se passe en cas de séparation ou décès
Comment sortir de l’indivision proprement
Indivision vs SCI : le comparatif complet

Sommaire

Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?
Les quote-parts : comment les fixer et pourquoi c’est crucial
Droits et obligations des indivisaires
Financer un achat en indivision : le prêt immobilier
Séparation, décès : ce qui se passe vraiment
Comment sortir de l’indivision
Indivision vs SCI : comparatif complet
Questions fréquentes

Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans que leurs parts respectives soient physiquement délimitées. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite de l’ensemble du bien — pas « la chambre du fond » ou « l’étage », mais un pourcentage de la totalité.

Elle naît automatiquement dans plusieurs situations :

Deux personnes achètent un bien ensemble sans créer de société (SCI)
Plusieurs héritiers reçoivent un bien immobilier lors d’une succession
Un couple marié sous le régime de la séparation de biens acquiert un bien conjointement

Définition légale L’indivision est régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Elle n’a pas de personnalité juridique propre — contrairement à une SCI. Ce sont les indivisaires eux-mêmes, en leur nom personnel, qui sont propriétaires du bien.

L’indivision conventionnelle : sécuriser la situation dès l’achat

Il est possible — et fortement recommandé — de rédiger une convention d’indivision chez le notaire au moment de l’achat. Ce document fixe les règles de fonctionnement entre co-propriétaires : modalités de gestion, droit de préemption en cas de cession, durée, conditions de sortie. Sans convention, c’est le régime légal qui s’applique — avec toutes ses rigidités.

Bonne pratique Rédigez toujours une convention d’indivision notariée au moment de l’achat. Son coût est modeste (quelques centaines d’euros) au regard des conflits qu’elle peut éviter. Elle peut être conclue pour une durée de 5 ans, renouvelable.

Les quote-parts : comment les fixer et pourquoi c’est crucial

La quote-part représente la fraction de propriété de chaque indivisaire sur le bien. Elle est exprimée en pourcentage ou en fraction (50/50, 60/40, 70/30…). C’est l’un des éléments les plus importants à définir dès l’achat, car elle détermine :

La part des charges supportée par chacun (taxe foncière, charges de copropriété, travaux)
La part du produit de vente perçue par chacun
La base de calcul des droits de succession en cas de décès
La répartition des plus-values lors de la revente

Comment fixer les quote-parts ?

En pratique, les quote-parts sont fixées proportionnellement à l’apport de chacun dans le financement du bien. Elles doivent être mentionnées dans l’acte authentique signé chez le notaire.

Situation	Apport acheteur A	Apport acheteur B	Quote-parts recommandées
Financement strictement égal	50 %	50 %	50 / 50
A apporte 30 000 €, B apporte 10 000 €	75 %	25 %	75 / 25
A finance seul l’apport, mensualités communes	Apport + 50 % crédit	50 % crédit	Calcul au prorata total
A reçoit une donation, B n’apporte rien	Donation + crédit partagé	Crédit partagé uniquement	Calcul notarié obligatoire

Attention — quote-parts et crédit immobilier Les quote-parts de propriété et la répartition des mensualités de crédit sont deux choses distinctes. Vous pouvez être propriétaires à 50/50 tout en remboursant le crédit à 70/30. Mais en cas de séparation, seule la quote-part de propriété fait foi pour le partage du bien — pas la répartition des remboursements. Documentez tout par écrit.

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Droits et obligations des indivisaires

Ce que vous pouvez faire seul

Chaque indivisaire peut, sans l’accord des autres :

Céder sa quote-part à un tiers (sous réserve du droit de préemption des autres indivisaires)
Effectuer des actes conservatoires (réparations urgentes, paiement des charges)
Utiliser le bien, à condition de ne pas en priver les autres indivisaires

Ce qui nécessite l’accord des deux tiers

Depuis la loi de 2006, certaines décisions peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis (et non plus à l’unanimité) :

Les actes d’administration courante (contrat de bail, travaux d’entretien importants)
La désignation d’un gérant de l’indivision
La vente de meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision

Ce qui nécessite l’unanimité

Certaines décisions restent soumises à l’accord de tous les indivisaires, sans exception :

La vente du bien immobilier
La réalisation de travaux importants modifiant le bien
La conclusion d’un bail d’habitation
La modification de la convention d’indivision

Le risque de blocage L’exigence d’unanimité pour la vente est la principale faiblesse de l’indivision. Si un indivisaire refuse de vendre — que ce soit par désaccord, mauvaise foi ou incapacité (tutelle) — il peut bloquer la situation indéfiniment. Le recours au tribunal judiciaire est alors la seule issue, avec des délais et des coûts significatifs.

Financer un achat en indivision : le prêt immobilier

Sur le plan bancaire, un achat en indivision se finance comme n’importe quel achat à deux. Les co-emprunteurs sont solidairement responsables de la totalité de la dette — ce qui signifie que si l’un cesse de payer, la banque peut réclamer la totalité des mensualités à l’autre.

Solidarité
En cas de co-emprunt, chaque emprunteur est responsable de 100 % de la dette — pas seulement de sa quote-part.
Principe légal applicable à tous les co-emprunteurs.

Ce que la banque vérifie pour un dossier en indivision

Les revenus et charges de chaque co-emprunteur séparément
Le taux d’endettement global du foyer (maximum 35 % des revenus nets, assurance comprise)
La cohérence des quote-parts avec l’apport de chacun
L’existence ou non d’une convention d’indivision (rassurante pour la banque)

Conseil bancaire Certaines banques demandent à ce que les deux co-emprunteurs signent une déclaration d’indivision précisant les quote-parts au moment de la signature du prêt. Préparez ce document avec votre notaire en amont pour ne pas retarder le déblocage des fonds.

Séparation, décès : ce qui se passe vraiment

En cas de séparation d’un couple non marié

La rupture est le scénario le plus fréquent et le plus conflictuel. Juridiquement, la séparation ne met pas fin à l’indivision — les deux ex-partenaires restent co-propriétaires jusqu’à ce que le bien soit vendu ou que l’un rachète la part de l’autre.

Accord amiable : vente ou rachat de soulte

La solution la plus rapide. Soit les deux parties vendent le bien et partagent le produit selon les quote-parts. Soit l’un rachète la part de l’autre (rachat de soulte) — ce qui nécessite un nouveau financement bancaire.

Désaccord : procédure de licitation

Si l’accord est impossible, l’un des indivisaires peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage judiciaire. Le juge ordonne alors la vente aux enchères du bien (licitation). La procédure peut durer 1 à 3 ans.

Partage des fonds

Le produit de la vente est distribué selon les quote-parts inscrites dans l’acte de propriété, après remboursement du solde du prêt immobilier et des frais de procédure.

En cas de décès d’un indivisaire

À son décès, la quote-part du défunt entre dans sa succession et est transmise à ses héritiers. Concrètement, cela signifie que le conjoint survivant peut se retrouver en indivision avec les enfants du défunt — issus d’une autre union ou non — ou avec ses beaux-parents.

Risque majeur pour les couples non mariés Un partenaire de PACS ou un concubin n’hérite pas automatiquement de la quote-part du défunt. Sans testament, la part du bien revient aux héritiers légaux (enfants, parents). Le survivant peut se retrouver contraint de vendre son logement principal si les héritiers le demandent. Une clause de tontine ou un testament notarié sont les outils pour s’en protéger.

Comment sortir de l’indivision

La loi française consacre le principe que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Il existe plusieurs voies de sortie selon la situation.

Modalité de sortie	Conditions	Coût	Délai
Vente amiable	Accord de tous les indivisaires	Frais agence + notaire	Rapide
Rachat de soulte	Accord + nouveau financement	Droits de partage 2,5 % + notaire	Rapide
Cession de quote-part	Droit de préemption des co-indivisaires	Droits de mutation + notaire	Moyen
Partage judiciaire	Désaccord persistant — saisine tribunal	Frais d’avocat + justice + vente aux enchères	Long (1–3 ans)
Transformation en SCI	Accord unanime + acte notarié	Frais de constitution SCI	Rapide

Le rachat de soulte : comment ça fonctionne

Le rachat de soulte est l’opération par laquelle l’un des indivisaires rachète la part des autres pour devenir seul propriétaire. La soulte est calculée sur la valeur vénale actuelle du bien, moins le solde de prêt restant dû, le tout multiplié par la quote-part rachetée.

Exemple chiffré Bien estimé à 300 000 €. Capital restant dû : 80 000 €. Valeur nette : 220 000 €. Quote-part de B (50 %) : 110 000 €. A doit verser 110 000 € à B (soulte) et reprendre seul le prêt de 80 000 €. Les droits de partage s’élèvent à 2,5 % de la valeur totale nette, soit 5 500 € dans cet exemple.

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Indivision vs SCI : le comparatif complet

La SCI (Société Civile Immobilière) est souvent présentée comme l’alternative « sérieuse » à l’indivision. Voici ce qui les distingue réellement.

Critère	Indivision	SCI
Mise en place	Automatique à l’achat	Création notariale requise
Coût de constitution	Nul (hors convention)	1 500 € à 3 000 €
Gestion courante	Règle des 2/3 ou unanimité	Gérant désigné, plus souple
Transmission	Quote-part entre dans la succession	Parts sociales transmissibles, donation facilitée
Protection du conjoint	Faible	Meilleure (statuts)
Sortie forcée	Possible (nul ne reste en indivision)	Encadrée par les statuts
Fiscalité revenus locatifs	IR (revenus fonciers)	IR (par défaut) ou IS (option)
Crédibilité bancaire	Neutre	Légèrement meilleure
Convient pour	Résidence principale, achat simple	Patrimoine, location, transmission

Recommandation Pour un premier achat de résidence principale à deux, l’indivision avec convention notariée est généralement suffisante — à condition de bien rédiger la convention. La SCI prend tout son sens pour un investissement locatif, une acquisition familiale à plusieurs, ou dès qu’une stratégie de transmission patrimoniale est envisagée.

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Questions fréquentes sur l’achat en indivision

Peut-on acheter en indivision sans être en couple ?

Oui, absolument. L’indivision n’est pas réservée aux couples. Des amis, des frères et sœurs, des parents et enfants ou n’importe quel groupe de personnes peut acheter un bien en indivision. Il n’y a aucune restriction sur le lien entre les co-acheteurs. Dans tous les cas, la rédaction d’une convention d’indivision notariée est vivement recommandée pour encadrer les règles de gestion et de sortie.

Que se passe-t-il si un indivisaire veut vendre et l’autre non ?

La vente du bien immobilier requiert l’accord unanime de tous les indivisaires. Si l’un refuse, l’autre peut saisir le tribunal judiciaire pour demander un partage judiciaire. Le juge peut alors ordonner la vente du bien aux enchères (licitation). Cette procédure est longue (1 à 3 ans) et coûteuse. C’est la raison pour laquelle une convention d’indivision prévoyant les conditions de sortie est essentielle.

Comment sont répartis les frais et charges en indivision ?

Chaque indivisaire supporte les charges proportionnellement à sa quote-part. Cela s’applique à la taxe foncière, aux charges de copropriété, aux travaux votés en assemblée générale et aux remboursements du prêt immobilier si le bien est financé à crédit. Si un indivisaire règle plus que sa quote-part (par exemple pour des travaux urgents), il dispose d’un recours en remboursement contre les autres.

Un indivisaire peut-il vendre sa quote-part à quelqu’un d’autre ?

Oui, chaque indivisaire peut céder sa quote-part à un tiers. Cependant, les autres indivisaires bénéficient d’un droit de préemption : ils peuvent se substituer à l’acheteur dans un délai d’un mois à compter de la notification de la cession envisagée. Ce droit légal leur permet de racheter la part avant tout tiers extérieur. S’ils n’exercent pas ce droit, la cession peut se faire librement.

Quelle est la différence entre indivision et copropriété ?

Les deux notions sont souvent confondues. La copropriété est le régime qui s’applique à un immeuble divisé en lots distincts (appartements) appartenant à des propriétaires différents — chacun est propriétaire exclusif de son lot et co-propriétaire des parties communes. L’indivision, en revanche, concerne un bien non divisé où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble de la totalité. Un appartement en copropriété peut lui-même être détenu en indivision par plusieurs personnes.

Vaut-il mieux créer une SCI plutôt qu’acheter en indivision ?

Cela dépend de votre situation. Pour une résidence principale à deux, l’indivision avec convention notariée est généralement suffisante et moins coûteuse à mettre en place. La SCI devient pertinente si vous achetez pour louer, si vous êtes plusieurs (plus de 2 co-acheteurs), si vous avez une stratégie de transmission patrimoniale ou si vous souhaitez encadrer précisément les règles de gestion et de sortie par des statuts sur mesure. La SCI implique des obligations comptables et administratives annuelles que l’indivision n’a pas.

Sources et références officielles