Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt se calcule à partir de vos revenus nets mensuels multipliés par 35 % (taux d'endettement maximum), moins vos charges de crédit existantes. Le résultat donne votre mensualité maximale, à partir de laquelle on déduit le capital empruntable selon le taux et la durée du prêt.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?

Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans à un taux indicatif de 3,5 % TAEG, la mensualité est d'environ 1 160 €. Il faut donc un revenu net mensuel d'environ 3 300 € (sans autres charges de crédit) pour respecter la règle des 35 % d'endettement.

La règle des 35 % est-elle obligatoire ?

Oui, depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), le taux d'endettement maximum est fixé à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % des dossiers, notamment pour les primo-accédants.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Quatre leviers principaux : rembourser vos crédits en cours avant de déposer votre dossier, augmenter votre apport personnel, allonger la durée du prêt (ce qui réduit la mensualité), et cumuler les revenus avec un co-emprunteur.

Les primes et revenus variables sont-ils pris en compte ?

Cela dépend de la banque et de votre contrat. En CDI, les primes régulières sont souvent intégrées si elles apparaissent sur 2 à 3 ans de bulletins de salaire. En CDD ou indépendant, les revenus retenus correspondent généralement à la moyenne des 3 derniers bilans ou avis d'imposition.

Capacité d'Emprunt 2026 : Combien Pouvez-Vous Emprunter ?

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Guide · Primo-accédant · Mis à jour mai 2026

Vous avez passé des semaines à chercher, et là — enfin — vous tombez sur l’appartement idéal. Le prix affiché : 230 000 €. La question qui vous coince immédiatement : est-ce que je peux me le permettre ? Avant de visiter, avant de faire une offre, il y a un chiffre que vous devez absolument connaître — votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus et vos charges. Voici comment la calculer en 5 minutes, et comment l’optimiser.

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La règle des 35%

Expliquée simplement

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4 leviers concrets

Pour emprunter plus

1. La capacité d’emprunt, c’est quoi exactement ?

C’est la réponse à une seule question : combien votre banque est-elle prête à vous prêter ?

Ce n’est pas le prix du logement que vous avez envie d’acheter. C’est le montant maximum que la banque calculera à partir de vos revenus, de vos charges et de la durée du prêt. Et c’est ce chiffre — pas vos envies — qui définira votre budget réel.

En clairLa banque regarde ce qui rentre (vos revenus), ce qui sort déjà (vos crédits en cours), et déduit combien elle peut vous prêter sans vous mettre en difficulté. Ce montant, c’est votre capacité d’emprunt.

Bonne nouvelle : vous pouvez la calculer vous-même avant même de pousser la porte d’une banque. C’est exactement ce qu’on fait dans cet article.

2. La règle des 35% — la règle d’or

En France, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose aux banques de ne pas vous prêter si vos remboursements dépassent 35 % de vos revenus nets. C’est la règle d’or — incontournable.

Ce que ça veut dire concrètement

Si vous gagnez 3 000 € nets par mois, vous ne pouvez pas rembourser plus de 1 050 € par mois en tout — tous crédits confondus (immobilier, voiture, consommation…).

📐 La formule(Revenus nets × 35%) − charges mensuelles en cours = mensualité maximale pour votre prêt immo

Exemple concret : Vous gagnez 2 800 €/mois et vous remboursez 180 € pour un crédit auto.
→ (2 800 × 35%) − 180 = 980 − 180 = 800 € de mensualité maximum pour votre prêt immobilier.

Votre loyer compte-t-il dans les charges ?

Non. Votre loyer actuel ne fait pas partie des charges retenues. Pourquoi ? Parce qu’il sera remplacé par votre mensualité d’emprunt le jour où vous deviendrez propriétaire. Seuls vos crédits en cours (auto, conso, etc.) entrent dans le calcul.

⚠ Peut-on dépasser les 35% ?Dans certains cas oui — les banques disposent d’une marge de dérogation pour les bons profils (patrimoine solide, reste à vivre élevé, CDI). C’est rare mais possible. Un courtier sait à quelle banque s’adresser dans ce cas.

ⓘ TAEG : Dès qu’un taux de crédit est mentionné, la loi française impose d’afficher le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) — le coût réel du crédit intérêts, assurance et frais de dossier inclus. À titre indicatif, les TAEG sur 20 ans se situaient entre 3,40 % et 4,20 % début 2026 selon la Banque de France. Ces taux varient chaque semaine selon le marché et votre profil.

3. Calculez votre capacité d’emprunt maintenant

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Revenus nets mensuels du foyer (€)

Charges mensuelles actuelles (€)

Durée du prêt souhaitée

Taux d’intérêt estimé (%)

Mensualité max

—

Je peux emprunter

—

Mon taux d’endettement

—

⚠ Estimation indicative basée sur la règle des 35% du HCSF. Le montant définitif dépend de votre dossier complet et de la politique de chaque banque. Nous ne garantissons ni l’obtention du prêt ni ce montant exact. Consultez un professionnel pour une analyse personnalisée.

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4. Ce qui influence votre capacité d’emprunt

Cinq leviers font varier votre capacité d’emprunt — certains sont dans votre main, d’autres moins.

Facteur	Impact	Vous pouvez agir ?
Revenus nets	⭐⭐⭐ Déterminant	Partiellement (co-emprunteur, promotion)
Charges actuelles	⭐⭐⭐ Déterminant	✅ Oui — remboursez vos crédits en cours
Durée du prêt	⭐⭐ Fort	✅ Oui — allonger la durée augmente le capital
Taux d’intérêt	⭐⭐ Fort	✅ Oui — négociez via un courtier
Apport personnel	⭐ Indirect	✅ Oui — épargne, donations, déblocage PEL

Le piège du crédit voiture

Un crédit voiture à 250 €/mois peut sembler anodin. Sur 20 ans, il vous coûte en réalité environ 50 000 € de capacité d’emprunt. Si vous prévoyez d’acheter dans les 12 prochains mois, soldez vos crédits en cours avant de déposer votre dossier.

5. Trois profils, trois exemples concrets

Pour rendre tout ça tangible, voici ce que donnent trois situations courantes sur 20 ans à un TAEG indicatif de 3,60 %.

Célibataire · 2 000 €/mois · sans charges

~115 000 €

Mensualité max : 700 €/mois. Avec 15 000 € d’apport, budget réel autour de 125 000 € (hors frais de notaire)

Couple · 4 500 €/mois · sans charges

~260 000 €

Mensualité max : 1 575 €/mois. Avec 30 000 € d’apport, budget réel autour de 285 000 € (hors frais de notaire)

Célibataire · 2 000 €/mois · crédit auto 200 €

~86 000 €

Mensualité max réduite à 500 €/mois. Le crédit auto représente -29 000 € de capacité sur 20 ans

Estimations indicatives sur 20 ans à 3,60 % TAEG. Ces montants varient selon votre dossier et la banque retenue.

✅ Le bonus du co-empruntEmprunter à deux, c’est additionner les revenus ET les apports. Un couple avec 4 500 € de revenus combinés et aucune charge peut viser un bien à 290 000 € — là où un célibataire à 2 000 € sera limité à 130 000 €. L’écart est considérable.

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6. Quatre leviers pour emprunter plus

Votre capacité d’emprunt ne vous satisfait pas ? Avant de baisser les bras, voici quatre actions concrètes à mettre en place.

Soldez vos crédits en cours

C’est le levier le plus immédiat. Chaque crédit clôturé libère de la mensualité disponible pour votre prêt immo. Un crédit conso à 150 €/mois soldé peut représenter jusqu’à 30 000 € de capacité supplémentaire sur 20 ans.

Augmentez votre apport

Plus votre apport est élevé, moins vous empruntez — et plus la banque vous fait confiance. Pensez au déblocage de votre épargne salariale, au PEL, ou à une donation familiale. Chaque tranche de 10 000 € d’apport réduit d’autant le capital à emprunter.

Allongez la durée du prêt

Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d’emprunt d’environ 15 à 20 %. Contrepartie : vous paierez plus d’intérêts sur la durée. C’est un arbitrage à faire selon votre situation et vos revenus futurs.

Faites appel à un courtier

Un courtier connaît les critères de chaque banque et sait valoriser votre dossier. En négociant 0,3 % de moins sur votre taux, il peut vous faire gagner 10 000 à 20 000 € de capacité d’emprunt. Son service est gratuit pour vous — il est rémunéré par la banque.

💡 L’astuce que peu de gens connaissent

Si votre crédit voiture ou conso touche à sa fin (moins de 12 mensualités restantes), certaines banques acceptent de ne pas l’inclure dans le calcul du taux d’endettement. Signalez-le à votre courtier — ça peut faire une vraie différence sur votre dossier.

Un courtier peut changer la donne

En comparant les offres de plus de 100 banques et en optimisant votre dossier, un courtier peut souvent vous permettre d’emprunter plus — ou de payer moins. Et c’est totalement gratuit pour vous.

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7. Capacité d’emprunt ≠ capacité d’achat

Beaucoup de primo-accédants font cette confusion — et ça peut être source de mauvaises surprises. Ce sont deux choses différentes.

La distinction essentielleCapacité d’emprunt = ce que la banque vous prête.
Capacité d’achat = le prix maximum du bien que vous pouvez réellement acquérir.

Formule : Capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel − frais de notaire − frais d’agence

Exemple avec 200 000 € d’emprunt	Montant
Capacité d’emprunt	200 000 €
Apport personnel	+ 25 000 €
Frais de notaire (ancien, ~8%)	− 18 000 €
Frais d’agence (si acheteur)	− 5 000 €
Prix max du bien que vous pouvez acheter	~202 000 €

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Calculez vos frais de notaire pour connaître votre budget réelEntre 2 % et 8 % selon que le bien est neuf ou ancien. Notre simulateur vous donne le montant en 10 secondes.

8. Questions fréquentes

Quelle capacité d’emprunt pour 2 000 € de salaire net ?

Avec 2 000 € nets et aucune charge, votre mensualité maximale est de 700 €. Sur 20 ans à un TAEG indicatif de 3,60 %, cela correspond à environ 115 000 € empruntables. Avec 15 000 € d’apport, vous pouvez viser un bien autour de 125 000 € hors frais de notaire. Ces chiffres sont indicatifs — consultez un courtier pour votre situation exacte.

Mon 13e mois est-il pris en compte ?

Oui, s’il est contractuel et régulier. Les banques l’intègrent généralement à 100 % sur la base de l’annuel divisé par 12. Les primes exceptionnelles ou variables sont plus rarement prises en compte intégralement. Votre courtier saura comment les valoriser selon l’établissement visé.

Puis-je emprunter sans apport en 2026 ?

C’est possible mais difficile. Certaines banques acceptent les dossiers à 110 % (prêt couvrant le prix + frais de notaire) pour des profils solides : CDI, ancienneté, revenus stables, aucune charge. Un courtier connaît les établissements ouverts à ce type de dossier. En règle générale, prévoir au minimum 10 % d’apport reste la norme.

Je suis en CDD — les banques vont-elles refuser ?

Pas systématiquement. Certaines banques acceptent les CDD avec une ancienneté significative et des renouvellements réguliers dans le même secteur. Être co-emprunteur avec un conjoint en CDI améliore fortement les chances. Un courtier identifiera les établissements les plus adaptés à votre profil.

La capacité d’emprunt change-t-elle avec l’âge ?

Indirectement oui. Les banques limitent la durée du prêt de façon à ce que le remboursement soit terminé avant vos 75-80 ans. Si vous empruntez à 55 ans, vous ne pourrez probablement pas étaler sur 25 ans — ce qui réduit mécaniquement votre capacité d’emprunt.

La capacité d’emprunt est-elle la même dans toutes les banques ?

Non. Chaque banque a sa propre politique de risque et ses propres critères d’analyse. Pour le même dossier, deux banques peuvent proposer des montants différents de 10 à 20 %. C’est la raison pour laquelle comparer plusieurs offres — via un courtier — est indispensable pour maximiser votre budget.

Combien de temps faut-il pour obtenir une réponse ?

Une fois le dossier complet déposé, les banques répondent généralement sous 2 à 4 semaines. Avec un courtier, le processus est souvent plus rapide car il sait exactement quels documents fournir et à quelle banque soumettre votre dossier en priorité.

Prêt à connaître votre capacité d’emprunt réelle ?

Une simulation complète avec un courtier prend moins de 15 minutes. Vous repartez avec un montant précis, un taux négocié et un plan de financement global — PTZ inclus si vous y avez droit.

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Sources : Banque de France — Observatoire du crédit immobilier 2026 · HCSF — Recommandation sur l’octroi de crédit immobilier · Service-Public.fr — Prêt immobilier
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement au sens réglementaire. Les taux et conditions évoluent — consultez un courtier ou votre banque pour une analyse personnalisée. Nous ne garantissons aucun résultat financier.