Quel est le montant des frais de notaire en 2026 ?

Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat pour un logement ancien, et 2 à 3 % pour un logement neuf. Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours.

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Les droits de mutation (environ 80 % des frais) sont fixes et non négociables. En revanche, depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments jusqu'à 20 % pour les transactions supérieures à 100 000 €.

Les frais de notaire sont-ils inclus dans le prêt immobilier ?

En général, les banques exigent que les frais de notaire soient financés sur fonds propres (apport personnel). Certains prêts à 110 % permettent de les inclure dans le financement, mais ils sont plus rares et soumis à conditions.

Comment réduire les frais de notaire ?

Trois leviers principaux : acheter dans le neuf (frais réduits à 2-3 %), déduire la valeur du mobilier du prix de vente, et négocier la remise sur émoluments pour les biens de plus de 100 000 €.

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont payés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, au moment du transfert de propriété définitif.

Frais de Notaire 2026 : Combien Ça Coûte et Comment Payer Moins ?

Frais de Notaire 2026 : Calculez et Réduisez Votre Facture

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Guide · Primo-accédant · Mis à jour mai 2026

Vous avez trouvé le logement parfait. Prix affiché : 220 000 €. Budget prévu : 220 000 €. Et là, votre banquier vous annonce qu’il faut ajouter 15 000 à 18 000 € de « frais de notaire ». Personne ne vous avait prévenu. C’est le choc le plus fréquent chez les primo-accédants. Ce guide vous explique exactement d’où vient cette somme, comment la calculer — et comment la réduire légalement.

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1. Les frais de notaire — c’est quoi exactement ?

Quand vous achetez un bien immobilier en France, vous devez obligatoirement passer devant un notaire. C’est lui qui sécurise la transaction et vous remet les clés en tant que propriétaire officiel.

Ces « frais de notaire » que tout le monde redoute, c’est en réalité un terme trompeur. La majorité de cette somme ne revient pas au notaire — elle est reversée à l’État et aux collectivités locales.

En clairSur 100 € de « frais de notaire », environ 80 € vont à l’État sous forme de taxes et d’impôts. Seulement 20 € environ reviennent réellement au notaire. C’est pourquoi on parle aussi de « frais d’acquisition » — c’est plus juste.

Les 3 composantes de ces frais

Ces frais se décomposent en trois parties : les droits de mutation (taxes reversées à l’État et aux départements — la part la plus lourde), les débours (frais avancés par le notaire en votre nom : cadastre, documents, géomètre…), et les émoluments du notaire (sa rémunération, fixée par décret — pas négociable à la baisse en dessous d’un certain seuil).

2. Combien ça représente vraiment ?

Le montant varie fortement selon un critère clé : votre bien est-il neuf ou ancien ?

Type de bien	Frais estimés	Sur un achat de 200 000 €
Logement ancien (+ de 5 ans)	7 % à 8 % du prix	14 000 € à 16 000 €
Logement neuf (VEFA, construction)	2 % à 3 % du prix	4 000 € à 6 000 €

⚠ Attention — ces frais ne sont pas inclus dans votre créditPar défaut, les banques ne financent pas les frais de notaire dans votre prêt immobilier. Vous devez les payer comptant le jour de la signature chez le notaire. Intégrez-les dans votre budget dès le départ — avant même de visiter des biens.

ⓘ Note sur le financement à 110 % : Certaines banques acceptent d’inclure les frais de notaire dans votre crédit (on parle d’emprunt à 110 %). Cela augmente votre mensualité et le coût total du crédit (TAEG plus élevé), mais évite de mobiliser votre épargne. Un courtier peut identifier les établissements proposant cette option selon votre profil.

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⚠ Estimation indicative. Le montant exact est calculé par votre notaire selon les caractéristiques précises de l’acte. Nous ne garantissons pas ce montant.

4. À quoi servent ces frais exactement ?

Voici comment se répartit la somme sur un achat dans l’ancien — le cas le plus fréquent pour les primo-accédants :

Composante	Part approximative	Destination
Droits de mutation	~5,8 % du prix	État + département + commune
Contribution de sécurité immobilière	~0,1 % du prix	Enregistrement du bien à votre nom
Débours	~0,4 % du prix	Frais avancés : cadastre, documents…
Émoluments du notaire	~1 à 2 % du prix	Rémunération du notaire (fixée par l’État)

Le saviez-vous ?Les droits de mutation (la taxe principale) varient selon votre département. La plupart appliquent le taux maximum de 5,80 %. Quelques rares départements pratiquent un taux réduit. Votre notaire peut vous confirmer le taux applicable à votre commune.

5. Neuf ou ancien : une différence qui peut changer tout

C’est souvent l’argument décisif pour basculer vers le neuf. Dans le cas d’un logement neuf ou en VEFA (achat sur plan), vous ne payez pas les droits de mutation classiques — la TVA est déjà incluse dans le prix de vente par le promoteur.

Achat à 250 000 €	Logement ancien	Logement neuf
Droits de mutation	~14 500 €	0 €
Notaire + débours	~5 000 €	~5 500 €
Total frais de notaire	~19 500 €	~5 500 €
Économie sur les frais	~14 000 € économisés avec le neuf

✅ Le neuf : moins de frais, mais un prix au m² souvent plus élevéLes frais de notaire réduits du neuf (2-3 % vs 7-8 %) peuvent compenser une partie de la différence de prix au m² avec l’ancien. Comparez toujours le coût total (prix d’achat + frais) plutôt que le seul prix affiché.

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Et si vous combiniez frais réduits + PTZ ?Le neuf bénéficie à la fois des frais de notaire réduits ET du PTZ à 50 % en zones tendues. Double avantage pour les primo-accédants.

6. Trois astuces légales pour payer moins

💡 Astuce 1 — Déduire la valeur des meubles

Les frais de notaire se calculent sur le prix des murs — pas sur les meubles. Si le logement est vendu avec une cuisine équipée, des placards sur mesure ou des luminaires, demandez à faire valoriser ces éléments séparément dans le compromis de vente. Sur 10 000 € de mobilier déduit, vous pouvez économiser jusqu’à 800 € de frais.

💡 Astuce 2 — Exclure les honoraires d’agence de la base de calcul

Si vous achetez via une agence et que les honoraires sont à la charge de l’acheteur, ils peuvent être exclus de la base de calcul des frais de notaire. Demandez explicitement à votre notaire de faire apparaître les honoraires d’agence séparément dans l’acte. C’est légal et fréquent.

💡 Astuce 3 — Négocier les émoluments du notaire

Pour les biens de plus de 150 000 €, le notaire peut légalement réduire ses propres honoraires jusqu’à 20 %. Ça ne représente qu’une petite fraction des frais totaux, mais ça vaut la peine de demander — certains notaires l’accordent sans hésiter sur les transactions importantes.

ℹ Combinez les 3 astucesEn appliquant les trois leviers simultanément, vous pouvez selon les cas économiser entre 1 000 et 3 000 € sur vos frais de notaire. Ces économies sont parfaitement légales et reconnues par l’administration fiscale.

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7. Vos questions fréquentes

Quand doit-on payer les frais de notaire ?

Le jour de la signature de l’acte authentique — c’est-à-dire le jour où vous devenez officiellement propriétaire. Le notaire vous demande généralement de virer la somme quelques jours avant la signature, sur son compte séquestre.

Peut-on financer les frais de notaire avec son crédit ?

Oui, certaines banques acceptent un « crédit à 110 % » qui inclut les frais de notaire. C’est possible pour les bons profils (CDI, revenus stables, pas de crédits en cours). Cela augmente votre mensualité et votre TAEG. Un courtier peut identifier les banques ouvertes à cette option selon votre dossier.

Peut-on choisir son propre notaire ?

Oui, totalement. Vous pouvez choisir librement votre notaire. Vous pouvez même en avoir deux (un pour l’acheteur, un pour le vendeur) sans payer plus cher : les honoraires sont partagés entre les deux notaires.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Pour une résidence principale, non. Pour un investissement locatif, ils peuvent être déduits de vos revenus fonciers ou intégrés dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente. Consultez un conseiller fiscal pour votre situation spécifique.

Les frais sont-ils les mêmes partout en France ?

Presque. Les droits de mutation varient selon les départements entre 5,09 % et 5,80 %. La quasi-totalité des départements appliquent le taux maximum de 5,80 %. Votre notaire vous confirmera le taux exact de votre département.

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Sources : Service-Public.fr — Frais d’acquisition immobilière · Conseil Supérieur du Notariat · Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP)
Cet article est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil financier ou juridique personnalisé. Les taux et conditions peuvent évoluer — vérifiez les informations en vigueur auprès de votre notaire. Nous ne garantissons aucun résultat financier.